La règle des 120 nuits pour une résidence principale

Ce que dit la règle

Une résidence principale peut être louée en courte durée au maximum 120 nuits par année civile, du 1er janvier au 31 décembre. Au-delà, vous sortez du cadre de la location de votre résidence principale.

Depuis la loi du 19 novembre 2024, les communes peuvent abaisser ce plafond jusqu'à 90 nuits par an. C'est le cas à Paris, Marseille, Lyon et Bordeaux. Elles peuvent aussi imposer d'autres règles, comme l'enregistrement et un numéro de déclaration. Vérifiez auprès de votre commune le plafond qui s'applique à votre logement.

Le dépassement du plafond peut être sanctionné par une amende, et c'est à l'hôte de pouvoir présenter le nombre de nuits louées dans l'année.

Pourquoi chaque plateforme ne suffit pas

Airbnb, Booking et Abritel affichent chacune un compteur, mais chacune ne compte que les nuits réservées chez elle. Si vous louez sur deux ou trois plateformes, aucune ne connaît votre total réel.

Or le plafond porte sur l'ensemble des nuits louées, toutes plateformes confondues, ainsi que les locations faites en direct. Un hôte qui a loué 70 nuits sur Airbnb et 60 sur Booking a dépassé 120 nuits, même si chaque plateforme affiche un chiffre bien en dessous.

Autre piège : quand vos calendriers sont synchronisés, une réservation Airbnb peut apparaître comme un blocage dans le calendrier Booking. Additionner les chiffres sans précaution peut alors compter deux fois la même nuit.

Comment compter vos nuits vous-même

• Comptez des nuits, pas des séjours. Un séjour du vendredi au dimanche représente 2 nuits : vendredi soir et samedi soir. Le jour du départ ne compte pas.
• Partez du 1er janvier. Le plafond s'applique par année civile. Un séjour du 30 décembre au 2 janvier compte 2 nuits sur l'ancienne année et 1 sur la nouvelle.
• Additionnez toutes les plateformes, y compris les locations en direct, en veillant à ne compter qu'une fois une nuit qui apparaît dans plusieurs calendriers.
• Écartez les nuits bloquées pour votre usage personnel. Un blocage pour vos vacances, des travaux ou un séjour familial n'est pas une location et ne compte pas.
• Gardez une trace datée. Les calendriers des plateformes évoluent : notez régulièrement votre total pour pouvoir le retrouver plus tard.

Ce que fait Carnet de Nuits

Carnet de Nuits fait ce décompte à votre place. Vous collez le lien iCal de chaque plateforme (Airbnb, Booking, Abritel ou autre), et l'outil lit les dates réservées depuis le 1er janvier.

• Un seul total de nuits, toutes plateformes confondues, sans compter deux fois une même nuit.
• Chaque séjour listé : vous décochez les blocages et séjours personnels.
• Votre total face au plafond de votre commune, 90 ou 120 nuits.
• Un journal daté de votre décompte.